国有土地出让或划拨以后，往往因各种原因，导致土地不能按照计划开发建设，有的土地在实际开发建设时，土地使用权年限已经所剩不多。尤其商住土地，消费者购买了商品房以后，发现土地使用权实际年限不足70年或者不足房子的设计年限50年，消费者认为土地年限影响到自己的贴身利益，转而向开发企业索赔或主张开发企业向国土部门申请延长一定年限。
今天学习两个问题：
一、如果消费者要求开发企业向国土部门申请延长一定年限，是否可以呢？
从以往的实务和现在的相关规定来看，一部分是可以的。
比如媒体公开报道：
1、宏益公馆三期业主发现土地使用权限比购房合同中少了15年，开发商补缴地价后延长了15年，兑现了承诺。
2014年11月底，宏益公馆三期开始交楼，但业主发现：购房合同中，注明土地使用年限为2010年12月31日至2077年10月06日，共计67年；而市国土局官方网站上注明的使用年限则是2010年12月30日至2062年10月6日，产权年限共计52年。
宏益公馆三期楼盘开发商惠州市宏和投资有限公司曾经在2013年11月向惠州市国土局上报了延长土地使用年限的申请，市国土局按程序委托评估公司进行地价评估，将该项目用地地价估价报告分别报送市审计局、市财政局评审后，给出了最终价格在6000万元上下，这大大超出了宏和投资有限公司的预期。惠州市宏和投资有限公司表示对价格不能接受。
但惠州市宏和投资有限公司为了兑现对业主的承诺，在2014年11月，又重新递交了申请，土地使用权证书权限终止日期延长至2077年。
2、惠阳区淡水街道博雅苑70年产权，缩水了32年，经业主投诉，相关部门表示可以申请延长期限，补缴地价。
博雅苑小区位于惠阳区淡水街道承修二路，分裙楼和商品房，由昶晓公司开发。在商品房买卖合同上注明房子产权截止期为2074年，但业主查阅土地使用证后却发现2042年就到期了，足足缩水了32年。惠阳区淡水街道博雅苑业主要求开发商惠州市惠阳区昶晓实业有限公司延长土地使用年限，并投诉到惠阳相关部门。
2011年，惠阳区国土资源分局时任建设用地科副科长温志杰说，博雅苑的前身是一栋烂尾楼，昶晓公司在2004年将其买下，拆掉后重新建起了现在的博雅苑。博雅苑最初开发的土地使用证期限是1992年至2042年，重新开发之后，在2005年开始售楼。根据当时国家对建设用地使用权的最高期限的有关规定，居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年，综合用地50年。博雅苑的土地性质为综合用地，其土地使用权为50年。依据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期满后将自动续期，非住宅建设用地使用权的续期可依照法律法规办理。“开发商可递交申请到国土部门，并按规定补缴费用，就可以将房子产权续足70年。”温志杰说，在递交申请之前，开发商需要委托有关公司对小区进行评估，待评估结果出来后递交申请材料，办理产权续期手续。
大约2011年，有媒体报道位于惠阳淡水金惠大道的“新城国际”楼盘由于土地使用年限不足70年（2042年05月28日止），少了30多年，开发商虽承诺补地价，并告知早已提交申请资料，但经查询，国土局一直未收到延期申请，后来业主投诉。
3、一城悦府土地年限仅剩25年，也得到延长期限解决。
位于惠城区水口一城悦府的楼盘，宗地为惠府国用（2015）第13021700009号，当前年限截止日为2042年12月1日，土地使用年限仅剩余25年。开发商表示将按照合同履行承诺，将土地年限延长至2068年12月31日，使得该土地住宅用地使用年限达到50年以上。
具体到补缴地价的费用，市国土局相关负责人介绍，详细的金额还需要第三方评估公司的估价确定。他介绍，当前实施的惠城基准地价标准还是2014年发布的，当前的土地价格水平已经有了明显的浮动，这些都需要评估公司根据具体的片区和楼盘项目价值作出评估。
同在水口片区合生上观国际土地年限仅剩36年，后，经过政府批准，开发企业补缴地价，该宗地土地年限延长至2072年。
根据惠州最新的相关规定，符合四种情况的，可以申请变更土地年限，分别是：因城乡规划改变土地用途且该宗土地剩余使用权年限未达到法律规定的最高出让使用权年限、城乡规划要求要统一开发建设的多宗土地使用权、但各宗土地剩余使用权年限不一致、在办理不动产统一登记工作中，因多宗土地剩余使用权年限不一致而要求统一年限、法律法规规定其他情况。
但是，新规定明确，如果是土地使用权人的原因导致土地闲置，实际年限不足的，不得申请变更年限。也就是说并不是所有的开发企业申请延长期限都是可以的。作为开发企业在选择地块合作时就要充分注意这一情况，要统筹谋划。最新规定，不得申请延期的还有其他四种情况。
第二个问题是如何补缴地价？
相关部门批准同意延长期限的同时，开发企业要补缴相应年限的地价，地价如何补缴？
补缴多少地价一直以来是开发企业最关心的问题之一，以往没有比较明确的规范，尤其每个城市情况不一样，出现了很多问题。
比如深圳，深圳市根据2004年出台的《深圳市到期房地产续期若干规定》，到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则延长土地使用年期。延长方式包括补交地价签订土地出让合同或支付土地租金签订土地租赁合同。在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期的，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%并按约定年期修正，补交地价一次性支付；土地租金按年支付，其标准由市国土管理部门定期公布。已建成的合法行政划拨用地性质房地产，在不改变用途的情况下，可按到期房地产续期的地价（土地租金）标准和延长土地使用年期的原则，办理土地有偿使用手续。
而惠州此前主要是按照国土资源部办公厅关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的通知土资厅发〔2013〕20号的规定，委托第三方评估，根据评估价格补缴。在该文件未出台之前，其决策依据和程序不得而知。
现在，惠州有了最新的明确规定，根据规定，如何补缴地价分成了五类情况来核算。
比如规定： 只改变土地使用权年限计算公式：
改变土地使用权年限应补缴土地出让金=改变土地使用权年限后土地使用权市场价格－剩余土地使用权年限土地使用权市场价格
其他：土地使用权年限及用途同时改变、改变土地使用权年限及降低容积率、改变土地使用权年限及增加容积率、土地使用权年限、容积率及用途同时改变等均有具体明确的计算方法。
作为开发企业在选择地块或选择合作时，应该予以重点核算该部分成本。
（案例部分内容来自相关媒体公开报道）